22 de septiembre de 2024, 7:30 AM
22 de septiembre de 2024, 7:30 AM
Bolivia es el cuarto país de América Latina con mayor déficit habitacional, lo que se agrava cada vez más debido a una serie de factores que van desde el crecimiento desordenado de las urbes, pasando por la falta de financiamiento para sectores menos favorecidos y los actuales problemas como la escasez de dólares, encarecimiento de materiales y la elevada deuda pública del Estado.
Hace pocos días se presentó en Santa Cruz el documento “Bolivia: Estudio del mercado habitacional – Evaluación preliminar de la cadena de valor de la vivienda”, elaborado por la consultora internacional Affordable Housing Institute (Instituto de Vivienda Asequible – AHI), en cooperación con la Cámara Boliviana de Desarrollo Inmobiliario (CBDI) y la Universidad Privada de Santa Cruz de la Sierra (UPSA).
El estudio resalta -con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)-, que en 2022 el déficit habitacional estimado era de 1,6 millones de viviendas, de las cuales 65.237 corresponden a déficit habitacional cuantitativo, 1.294.844 a déficit cualitativo y 225.400 a viviendas recuperables, es decir aquellas que pueden mejorarse.
“Con una población urbana en rápido crecimiento en Bolivia, las ciudades están creciendo de una manera sin precedentes y no planificada. El INE prevé que el 80% de los bolivianos vivirá en zonas urbanas en 2050”, resaltó AHI en su informe, a la vez que comenta que el mercado de la vivienda asequible en el país se ha dejado, principalmente, en manos de las fuerzas del mercado, y la provisión directa de viviendas por parte del Gobierno se ha limitado a los grupos vulnerables.
“El principal programa para entregar vivienda asequible es a través del crédito de vivienda social, que desde 2013 ha otorgado créditos a poco más de 100.000 hogares. Esto no ha sido suficiente para satisfacer la demanda, tiene una tendencia decreciente y se ha centrado en los hogares de ingresos medios y medios altos”, apuntó el documento.
Para la CBDI, la situación se ha agravado debido al rápido crecimiento urbano, que supera la oferta de inmuebles. “La Agencia Estatal de Vivienda (AEV) ha logrado proporcionar soluciones habitacionales significativas, especialmente para los sectores más vulnerables. Sin embargo, la demanda anual continúa superando a la oferta. Es esencial que, tanto el sector público como el privado, colaboren para ofrecer nuevas soluciones que permitan a las familias bolivianas acceder a viviendas dignas”, indicó Juan Pablo Saavedra, presidente de la entidad.
En ese sentido, el ejecutivo apuntó que los hogares de bajos ingresos suelen recurrir a la autoconstrucción y al desarrollo incremental para suplir sus necesidades de vivienda. “Aproximadamente, un tercio de las viviendas en Bolivia son autoconstruidas, muchas veces sin regulación y con materiales de baja calidad, lo que las hace vulnerables a desastres naturales y genera altos costos de mantenimiento. Es urgente implementar soluciones que atiendan a la población informal, que representa aproximadamente el 80% del total en Bolivia, facilitando su acceso a viviendas dignas”, dijo Saavedra.
Inestabilidad estatal
Para el Observatorio Urbano (OBU) de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz) los créditos con tasas bajas promueven la expansión del sector de la construcción y facilitan la adquisición de viviendas a mayor cantidad de personas. Sin embargo, tanto por la inflación como por la escasez de divisas, se ha reducido la capacidad adquisitiva de la población y las posibilidades de cumplir con todos los requisitos del sistema financiero, en caso de comprar a crédito.
“Asimismo, se ha reducido la oferta de créditos bancarios para vivienda y las tasas de interés que eran preferenciales, actualmente bordean el 7,34% con plazos promedio de cinco años. Sin embargo, Santa Cruz mantiene su dinamismo y concentra el 39,2% de los créditos para vivienda, seguido por La Paz con 20,6%, y por Cochabamba con 17,6%, de acuerdo a la información oficial de la ASFI”, manifestó el OBU en un documento dirigido a EL DEBER.
Por su parte, el presidente de la CBDI subrayó que la inestabilidad política genera incertidumbre, lo que reduce la inversión en proyectos inmobiliarios y limita la oferta de viviendas, especialmente para sectores de bajos ingresos. “Además, el aumento en los costos de construcción, causado por los mayores costos de giro al exterior, encarecen tanto la edificación como el acceso a créditos hipotecarios, afectando a las familias”, agregó.
En tal sentido, la banca ha reducido su interés en los créditos de vivienda social, debido a la inestabilidad política y el aumento en los costos de financiamiento. “Aunque estos créditos beneficiaron a 100.000 familias en los últimos 10 años, en 2023 y 2024 el crecimiento fue de solo 1%. Es necesario encontrar formas de dinamizar el acceso a este tipo de créditos para evitar que el déficit habitacional continúe creciendo”, consideró el presidente de la CBDI.
Según el estudio de AHI, por el lado de la oferta, existen importantes cuellos de botella en la producción de viviendas en Bolivia.
Profundizó que las condiciones macroeconómicas, el rápido aumento de la población urbana, la elevada deuda pública, la caída de la producción del gas natural y la actual crisis del dólar, han afectado gravemente a la oferta de viviendas por parte del sector privado. Adicionalmente, existe un creciente déficit habitacional en Bolivia de aproximadamente 30.000 viviendas al año.
“Por el lado de la demanda, el principal reto es el alto nivel de informalidad y la disminución de los ingresos de los hogares. Aproximadamente el 80% de la población boliviana trabaja en el sector informal, y se ha producido una lenta recuperación de los ingresos familiares desde la pandemia”, puntualiza el documento.
Señala también que con la actual incertidumbre económica, a pesar de que los bancos cuentan con liquidez, están siendo más conservadores a la hora de conceder financiación. “Por lo general, están evitando la financiación a largo plazo y buscan ejecutar préstamos de bajo riesgo a tasas convenientes”, detalló AHI.
Insatisfacción en Santa Cruz
De acuerdo con una encuesta de Cadecocruz, sobre la situación de la vivienda, se demuestra que existe una importante demanda habitacional insatisfecha en la región metropolitana del departamento de Santa Cruz, donde alrededor del 60% de la población cuenta con vivienda propia (casa o departamento), mientras que el 40% restante vive en alquiler, en anticrético o en casa prestada.
“Entre las causas principales del déficit habitacional en Santa Cruz, se pueden destacar el acelerado crecimiento demográfico que genera una mayor demanda de vivienda, y la desaceleración del crecimiento de la economía en general por la que estamos atravesando”, precisó.
En lo que respecta a la construcción de viviendas, al menos el 70% de los materiales e insumos son importados y los precios se han elevado hasta en 50% por la escasez de divisas. En el costo total o final de la obra el incremento llega al 35%.
“La planificación del crecimiento urbanístico con criterios técnicos y el cumplimiento de las normas, son fundamentales para que las ciudades crezcan de manera ordenada, brindando todos los servicios básicos y calidad de vida a sus pobladores”, señaló Cadecocruz, al subrayar que la entidad tiene la premisa de aportar al desarrollo de una ciudad y una región metropolitana competitivas, sostenibles, amigables.
Para disminuir el déficit habitacional en Bolivia, especialmente para hogares de bajos ingresos, la CBDI recomienda aplicar mecanismos de financiamiento accesibles para trabajadores informales, que representan una parte significativa del mercado laboral en Bolivia.
Del mismo modo, generar subsidios dirigidos a hogares de bajos ingresos, que no pueden acceder a créditos hipotecarios convencionales. “Es crucial enfocar los recursos en quienes más lo necesitan para reducir las brechas en el acceso a la vivienda”, expresó Juan Pablo Saavedra.
Por último, fomentar la autoconstrucción formal. Promover programas que capaciten y apoyen a las familias en la autoconstrucción de sus viviendas, proporcionando materiales de construcción de calidad y asesoría técnica. Esta iniciativa debe ser respaldada por los tres niveles de gobierno para garantizar la seguridad y sostenibilidad de las viviendas.
